INTRODUCCIÓN

A casi todos nos ha tocado o nos tocará algún día hacer una obra de reforma en nuestra vivienda. Sea grande, mediana o pequeña, la cuestión es que, cuando llega ese momento, debes de ser consciente de que vas a introducirte en el mundo de las reformas domésticas, y remarco mundo porque eso es lo que es… todo un mundo.

Seguro que has oído comentarios del estilo de “maldigo el día en que decidí hacer la reforma” o “estoy harto de tener que perseguir al “…………” (en este espacio puedes poner cualquier profesional: albañil, fontanero, electricista, pintor, parquetista, etc. etc. etc.) para que termine el trabajo” o “empecé con un presupuesto y acabé pagando el doble”.

En este artículo voy a detallar aspectos clave para conseguir que una reforma se haga en condiciones de calidad, precio y plazo adecuados, así como comentar la conveniencia de contar con un Project Manager (http://es.wikipedia.org/wiki/Gesti%C3%B3n_de_proyectos) para controlar y coordinar los trabajos antes y durante las obras.  Obviamente, en función del tamaño de la reforma, habrá aspectos que se podrán simplificar.

LO PRIMERO: DEFINICIÓN

Lo primero y muy importante es tener bien definida la obra que quieres hacer; tienes que tener todo bien pensado y bien definido. Siempre recomiendo asesorarse antes acudiendo a un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero industrial, instalador profesional, decorador, tiendas especializadas, etc. pero lo cierto es que, antes de comenzar una obra, tiene que estar muy claro lo que quieres hacer e incluso lo que se querrá hacer en el futuro (para dejar previsión de potencia eléctrica, tubos para pasar instalaciones, desagües, etc.).

LO SEGUNDO: ELECCIÓN DE EMPRESA

Tu siguiente decisión ha de ser si contratas a una sola empresa o contratas a distintos profesionales (o empresas) independientes. Ambas decisiones tienen aspectos positivos y negativos.  Si decides contratar a una sola empresa, ésta responderá de todos los trabajos necesarios; sin embargo, si falla, tendrás toda la obra parada. Si decides contratar a distintos profesionales, es muy probable que te salga más barato y tendrás más opciones de elegir a los profesionales que más te gusten para cada trabajo o de los que te hayan dado buenas referencias. En este caso es conveniente que contrates a un Project Manager que los coordine a todos. El Project Manager te ayudará, también, a decidir sobre la mejor forma de contratación.

En ambos casos es importante que todos tengan experiencia y solvencia contrastadas. Insisto en lo de contrastadas, porque las referencias tienen que venir de un técnico en la materia y no de la vecina del quinto; no te dejes influir por comentarios positivos de personas que no son técnicas.

ASPECTOS A CONCRETAR

Una vez tengas la obra bien definida y hayas barajado las empresas que podrían intervenir, el siguiente paso es pedir presupuestos y plazos a varias empresas y/o profesionales independientes (lo recomendable es pedir 3 como mínimo). Así podrás comparar los distintos precios, plazos y condiciones que te hayan ofertado.

Entonces es el momento de concretar varios aspectos:

1. En el aspecto económico, has de disponer de presupuestos detallados (mediciones y precios) y firmados de todos los profesionales que vayan a intervenir en la obra. También deben firmarse las condiciones de pago (si se hace un pago a cuenta inicial, si se establecen retenciones hasta pasado un tiempo de la finalización (es recomendable no pagarlo todo hasta que haya pasado un tiempo prudencial), etc.).
2. En la descripción de las partidas de obra, deben detallarse las marcas, modelos y/o calidades de los materiales que se prevea utilizar/instalar. Si la reforma es grande, puedes pedir a un técnico que te redacte una memoria de calidades.
3. En cuanto a los plazos, debe establecerse el plazo previsto por cada profesional y firmarse. Es recomendable que se establezca una planificación temporal de la obra en donde se refleje cuándo ha de intervenir cada profesional para que se puedan organizar. Es muy aconsejable que esa planificación sea firmada por todos los intervinientes en la obra. Esta planificación sirve, también, para conocer las fechas en que los materiales deben de estar en la obra. Para hacer la planificación de la obra debes tener en cuenta los oficios intervinientes, materiales necesarios (incluso los plazos de pedido), la coordinación de oficios (fontanero y albañil son los más típicos, pero también hay que coordinarse con el electricista, el carpintero, el pintor, el montaje de la cocina, …), tiempos de espera necesarios (secado del yeso de las paredes, …), sistema de retirada de escombros (sacos, sacas, contenedor, bajante por fachada …), etc. Si ya has contratado a un Project Manager, él confeccionará el plan de obra.
4. Disponibilidad de los profesionales: Si contratas la reforma a una sola empresa, ésta deberá garantizar el plazo total y hacerse responsable del cumplimiento de los plazos parciales y de las intervenciones adecuadas de los profesionales que tenga que subcontratar. En caso de que contrates a diferentes profesionales, éstos deben garantizarte que van a estar disponibles para intervenir cuando sea necesario para no frenar el ritmo de la obra.
5. Si la entidad de la obra lo precisa, es conveniente redactar y firmar un contrato que incluya todas las condiciones acordadas (precio, plazos, calidades, condiciones de pago, etc.) con penalizaciones por incumplimiento de plazos, procedimiento de aprobación de partidas o precios nuevos, etc.
6. En función del tipo de obra que tengas que hacer y de la normativa de tu municipio, deberás contratar a un Arquitecto o a un Arquitecto Técnico.
7. Otro aspecto que debe concretarse es quién se hace cargo de los trámites municipales: licencia o comunicación previa, solicitud de ocupación de vía pública para andamios o para contenedores de escombros.

Si la obra se ha de realizar en un piso con vecinos, es conveniente avisarles del plazo de obra previsto y pedirles paciencia para soportar las molestias; y si se va a utilizar el ascensor del edificio para subir materiales y/o bajar escombros, es conveniente hacer un reportaje fotográfico del mismo antes de comenzar las obras, para poder saber si la obra ha causado desperfectos y poder actuar en consecuencia en caso de que la comunidad de vecinos reclame.

Y COMIENZA LA OBRA

Una vez que comience la obra, el trabajo será comprobar la calidad de los materiales y acabados, realizar el seguimiento del cumplimiento de plazos y controlar las mediciones. Si has optado por contratar varios profesionales, conviene avisar con antelación a cada uno de ellos de las fechas en que han de intervenir. También hay que controlar  que los materiales pedidos llegan a su fecha.

Si se prevé que no se van a cumplir los plazos, será necesario implantar medidas correctoras (como aportar más personal, conseguir materiales de otros suministradores…). Para estas cuestiones, contratar un Project Manager te librará de muchos dolores de cabeza.

También debes tener en cuenta que, ante cualquier partida nueva que surja durante la obra, habrá que fijar el precio antes de ejecutarla (se pueden usar los precios del presupuesto inicial añadiendo, de común acuerdo, los que surjan de nuevo). Y, por supuesto, has de huir del “ya que estamos de obras, aprovecho para añadir…” si lo que quieres es tener el presupuesto y el plazo controlados.

En SIM, Servicios Inmobiliarios a Medida, ofrecemos el servicio de Project Manager para que puedas realizar una reforma en tu casa y no tenerte que preocupar de nada. También contamos con el asesoramiento de arquitectos, arquitectos técnicos y abogados para asegurar al máximo el éxito de la obra.

Luis Sureda Oliver, Project Manager.